Pour réussir un investissement locatif, tout commence par le bon emplacement. Une ville attractive permet non seulement de louer rapidement, mais aussi de sécuriser ses revenus dans la durée. Or, certains territoires se démarquent en 2025 par leur rendement locatif, la stabilité de leur marché et des prix encore accessibles. Alors quelles sont les meilleures villes pour investir en immobilier locatif ? On fait le point !

Investir là où la demande est forte… et les prix encore raisonnables

Un bon rendement ne s’improvise pas. Il repose sur une équation simple, à savoir des loyers suffisamment élevés rapportés à un prix d’achat maîtrisé. Mais pour garantir la pérennité du projet, il faut aussi tenir compte de la tension locative, du dynamisme économique, de l’attractivité du quartier… autant d’éléments à prendre en compte lors de son investissement locatif.

 Dans ce contexte, certaines villes moyennes affichent des performances remarquables. Elles conjuguent prix au mètre carré encore abordables, loyers stables et vacance locative très faible.

Mulhouse : la performance brute

Parmi les communes les plus rentables, Mulhouse occupe une place de choix. Le marché local affiche une rentabilité brute de près de 12 %, un chiffre rarement égalé à l’échelle nationale.

Cette performance s’explique par des prix d’acquisition très bas, autour de 1 325 €/m2, alors que les loyers atteignent en moyenne plus de 13 €/m².

Proche des frontières suisses et allemandes, la ville attire aussi bien des étudiants que des actifs transfrontaliers. La demande reste constante, notamment sur les petites surfaces.

Saint-Étienne : rentabilité et stabilité

Autre ville très bien positionnée : Saint-Étienne.

Le prix d’achat y tourne autour de 1 377 €/m², avec des loyers qui dépassent les 10 €/m². Résultat ? un rendement brut qui avoisine les 9,5 %, en particulier sur les studios ou T2 proches des campus.

En effet, la présence de 27 000 étudiants, la qualité des transports et les projets de renouvellement urbain renforcent encore le potentiel locatif de la ville.

Saint-Étienne séduit par son accessibilité et par un bon équilibre entre rentabilité immédiate et potentiel de valorisation.

Limoges : attractivité discrète mais solide

Limoges n’est pas toujours citée en tête de liste, mais son rendement reste très intéressant, autour de 7,4 %. Avec un prix moyen au mètre carré de 1 700 €, pour des loyers proches de 10,60 €/m², la ville permet d’investir sans apport important, tout en assurant une mise en location rapide.

Son profil universitaire, la qualité de vie et la faible vacance locative en font un choix stratégique pour les investisseurs prudents.

Le Mans : le bon compromis

À seulement 55 minutes de Paris en TGV, Le Mans séduit une population croissante de navetteurs.

L’investissement locatif y est facilité par des prix accessibles, environ 1 960 €/m², pour des loyers proches de 11 €/m². Cela permet d’atteindre une rentabilité de l’ordre de 6,5 %, avec une demande soutenue sur les studios, les T2 et les logements proches de la gare.

Un marché local porteur, notamment pour les actifs en recherche d’un compromis entre cadre de vie et accessibilité à la capitale.

Le Havre : entre mutation et potentiel

Le marché immobilier du Havre bénéficie d’un véritable renouveau. Les prix y sont encore mesurés, environ 2 260 €/m², avec des loyers qui approchent les 12,40 €/m². La rentabilité brute moyenne dépasse les 6,5 %, et certains quartiers rénovés ou bien desservis par les transports peuvent aller au-delà.

La transformation du centre-ville, le développement des infrastructures et l’attractivité du littoral normand participent à cette dynamique.

Clermont-Ferrand : un socle économique solide

Clermont-Ferrand affiche des indicateurs rassurants avec un prix au m² d’environ 2 250 €, des loyers proches de 11,70 €/m² et une rentabilité autour de 6,2 %.

La ville profite de la présence de grands groupes industriels, d’un pôle universitaire important et d’une forte demande dans les quartiers centraux. Les logements bien situés se louent rapidement, notamment auprès des étudiants et des jeunes actifs.

Metz : un positionnement stratégique

Avec une rentabilité moyenne de près de 6,9 %, Metz fait aussi partie des valeurs sûres. Les prix restent contenus, autour de 2 260 €/m², alors que les loyers atteignent 12,90 €/m².

Située à proximité du Luxembourg et de l’Allemagne, la ville attire de nombreux frontaliers, étudiants et actifs. Le centre-ville rénové et les quartiers proches des infrastructures renforcent l’attrait locatif.

Comment bien choisir la ville où investir ?

Un bon investissement locatif repose sur une analyse fine du marché local et sur une sélection rigoureuse du bien. Avant de vous lancer, vous devez tenir compte des éléments suivants :

• La localisation : un bien situé en centre-ville, proche des transports, d’un bassin d’emploi ou d’un pôle universitaire se loue plus facilement et conserve sa valeur dans le temps. 
• Le niveau de tension locative : une ville où la demande dépasse l’offre permet de limiter la vacance locative. Les zones tendues, les villes étudiantes ou les territoires à forte croissance démographique sont à privilégier. 
• Le type de bien : chaque marché a ses spécificités. Dans certaines villes, les studios sont très recherchés, ailleurs ce sont les T2 ou les colocations. Adapter le bien au profil des locataires locaux est essentiel. 
• Le prix d’achat et les loyers pratiqués : l’écart entre ces deux valeurs détermine la rentabilité brute. Attention toutefois à ne pas surestimer les loyers : ils doivent rester cohérents avec le marché. 
• La vacance locative et l’attractivité du territoire : transports, projets urbains, dynamisme économique, qualité de vie… Autant de facteurs qui influencent directement la demande locative. 
• Le mode de gestion : gérer soi-même le bien peut être économique, mais chronophage. Faire appel à un professionnel permet de sécuriser la location, surtout en cas de gestion à distance. 

En croisant ces éléments, vous affinez votre ciblage et sécurisez votre projet sur le long terme. Une rentabilité attractive, c’est un bon départ. Une rentabilité durable, c’est l’objectif à viser.